Anmerkungen zur geplanten PV-Anlage für die Kleemannstr. 20

Doris Eckstein und Klaus Glashoff

Auf dieser Website möchten wir unsere Bedenken über die Belegung der Südostfassade des roten Hauses mit schwarzen PV-Modulen anmerken. Zunächst waren wir nur über das Aussehen der Fassade erschrocken, später haben wir gesehen, dass eine Fassaden-PV eine Anzahl wohlbekannter technischer und wirtschaftlicher Risiken mit sich bringt.

Wir werden alles das, was uns inzwischen aufgefallen ist, hier mit den Links zur weiteren Literatur zu dem Thema dokumentieren. Dies soll der Eigentümergemeinschaft dabei helfen,

- eine sachgerechte Entscheidung zu fällen und
- sie über absehbare Risiken zu informieren.

Unsere Kritikpunkte richten sich nicht generell gegen PV-Anlagen - auch wir sind davon überzeugt, dass die Erzeugung von elektrischer Energie durch Sonnenenergie ein wichtiger Baustein in der Überwindung der Energiekrise darstellt. Unsere Argumente richten sich vielmehr ganz speziell gegen die Anbringung einer PV-Anlage auf unserer Südostfassade. Diese Anlage ist in Hinsicht auf die technische Realisierung und ihre wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen weitaus komplexer als die von uns allen geschätzte Begrünung der Laubengänge.

Inhaltsangabe (Die Kapitel werden nach und nach mit Inhalt gefüllt)



Das Konzept der Architekten unseres Areals, der Werkgemeinschaft HHK

Das Friedel-Areal: "Aus dem ehemaligen Gewerbeareal in städtebaulich und lärmimmissionstechnisch schwieriger Lage wurde ein Modellprojekt der nachhaltigen Stadtentwicklung. Das Gesamtkonzept orientiert sich an der Historie des Areals, in dem früher neben Schokolade die bekannte Ahoj-Brause hergestellt wurde.

Gebäudefassade 2 Gebäudefassade 3

Das Vorhaben stellt das Schlüsselprojekt des Stuttgarter Beitrags im europaweiten Forschungsprojekt „Proside“ zur Unterstützung einer nachhaltigen Innenstadtentwicklung dar. Mit dem Friedel-Areal entsteht an städtebaulich und immisionstechnisch schwieriger Stelle ein hochwertiger und in sich stimmiger Stadtbaustein , der ein Klientel anspricht, das großzügige, räumliche Möglichkeiten in einer nicht alltäglichen Umgebung sucht."

(Quelle: Website der Planer und Architekten der Friedel-Anlage, Werkgemeinschaft HHK ).

Gestaltung

Die geplante Ausführung einer großflächigen Photovoltaikfassade würde das Erscheinungsbild des architektonisch und farblich gestalteten Friedel-Ensembles deutlich verändern.

Beispiel für gestalterische Probleme mit schwarzen PV-Modulen

Wie in der Dissertation „Solararchitektur“ (Mona Tausend, 2023, S.120-125) dargelegt, gelten „monolithische, großflächige Schwarzmodulflächen nicht mehr als zeitgemäße Lösung“, da sie bestehende architektonische Ordnungen überlagern und das Ortsbild beeinträchtigen können.

Nach § 1 Abs. 5 Nr. 6 BauGB (Orts- und Landschaftsbild) sind bei baulichen Maßnahmen ausdrücklich „die Belange des Orts- und Landschaftsbildes“ zu berücksichtigen. Großflächige schwarze Module könnten hier als störend bewertet werden, insbesondere in einem ensemblegeprägten Kontext wie unserem Gebäude.

Literatur: Solararchitektur - Kriterien für die Gestaltung von bauwerkintegrierter Photovoltaik in der Wechselwirkung von Form, Funktion und Technik. Dissertation zur Erlangung des Doktorgrades der Ingenieurwissenschaften, Mona Tausend, Architektin M.A.

Als PDF laden: Solararchitektur (Dissertation Mona Tausend)

Die Befürworter des Vorhabens, die Gruppe J. Schlegel/P. Eska/A. Seiler, hat den Email-Verkehr mit Herrn G.H., dem Bauunternehmer des Friedelloft-Ensembles, zu ihrer Unterstützung ins Gespräch gebracht und daraus zitiert; daher die wesentlichen Inhalte der Mails vom Bauunternehmer nun zur Info für uns alle:


Zuerst die Mail vom 29.1.:

...... Fassaden-PV ist nicht wirklich wirtschaftlich, zudem auf der vorhanden Fassade sicher schwierig anzubringen. Möglicherweise am besten, lauter Balkonmodule an den Südbalkonen zu verwenden, die dann zusammengeschlossen werden, wenn das gewollt ist, dass alle profitieren.
....

Dann die Mail vom 30.1.:

.....Tolle Ausarbeitung ! Angebot liegt ja schon vor, dann haben Sie weitgehende Kostensicherheit. Den vorsichtig geschätzten Ertrag halte ich auch für plausibel, viel darüber aber auch nicht.
Machen Sie das, sieht klasse aus!.....

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Risiken bei Fassaden-PV

Photovoltaische Anlagen an Fassaden bereiten viel mehr technische Probleme als Dachanlagen.

Wir stimmen dem Bauherrn der Kleemannstr.20, Herrn G.H. zu, der schrieb (s.o.): "Fassaden-PV ist nicht wirklich wirtschaftlich, zudem auf der vorhanden Fassade sicher schwierig anzubringen. "

Die Montage an Fassaden - im Gegensatz zu der auf horizontalen Dächern - ist technisch anspruchsvoll, birgt Risiken für die Bausubstanz, erfordert einen hohen Planungsaufwand und spezielle Fähigkeiten des ausführenden Bau-Unternehmens.

Probleme entstehen z.B. durch die Befestigung auf der aussenliegenden Dämmung, möglichen Feuchte- und Wärmebrücken und Fassadenschäden, Brandweiterleitung durch Hinterlüftung.

Eine gute Einführung in die gesamte Problematik von vorgehängten Fassaden findet man in der

Zusammenfassung des Fachverbands Baustoffe und Bauteile für vorgehängte hinterlüftete Fassaden e.V.

Weitere Literatur:
Zagorskas, J.; Turskis, Z. Performance Evaluation and Integration Strategies for Solar Façades in Diverse Climates: A State-of-the-Art Review. Sustainability 2025, 17, 1017. https://doi.org/10.3390/su17031017

B. Al Shawa, Should we stop installing vertical photovoltaics on building façades?
Energy and Buildings (2025), https://doi.org/10.1016/j.scs.2026.107152

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Brandschutz

Fassadenbrände können durch Lichtbögen (Arc Faults) an der elektrischen Anlage ausgelöst werden, durch die extrem hohe Temperaturen erzeugt werden. Ein Brand kann durch den Kamineffekt der hinterlüfteten Fassade rasch verstärkt werden.

Beispiel für gestalterische Probleme mit schwarzen PV-Modulen

Hagel, Sturm oder Vandalismus können Module oder Kabel beschädigen und so Kurzschlüsse oder Lichtbögen auslösen. Montagefehler wie unsachgemäße Installation, z.B. zu straff verlegte Kabel oder falsch montierte Module, können zu mechanischen Spannungen und Beschädigungen führen.

Was für unser Haus, das 2011 gebaut wurde, wichtig zu wissen ist: Genügt die Dämmschicht den aktuellen Brandschutzvorschriften (d.h. ist z.B. das Dämm-Material schwer entflammbar) und sind durchgehende Brandriegel eingebaut, die ab 2015/16 vorgeschrieben sind? Die großflächige Belegung der Fassade mit PV-Modulen ist vermutlich brandschutzrechtlich relevant und sollte mit der Baubehörde abgestimmt werden.

Literatur zur Brandschutzproblematik:
VHF Brandschutz FVHF-Leitlinie Brandschutztechnische Vorkehrungen für vorgehängte hinterlüftete Fassaden des Fachverbands Baustoffe und Bauteile für vorgehängte hinterlüftete Fassaden e.V.

Park, K.-W., Jeon, E.-G., Jeong, J.-J., Kim, M.-J., & Kim, D.-W. (2025). Analysis of the Fire Behavior of Building-Integrated Photovoltaics (BIPV) as Façade Materials. Applied Sciences, 15(23), 12807. https://doi.org/10.3390/app152312807

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Haftung der Eigentümer und der Verwaltung

Welche Risken entstehen für die Eigentümer?

Nach § 9a WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Trägerin der Verwaltung und damit Haftungssubjekt für das gemeinschaftliche Eigentum.

Wenn Schäden an der PV-Anlage oder durch die Anlage auftreten und die ausführende Firma nicht haftet oder nicht mehr haftbar ist, wird die WEG zur Verantwortung gezogen. Und zwar anteilig alle Eigentümer.

Dass die Baufirma (in unserem Fall: die Energieschmiede) nicht (mehr) haftet ist in der Praxis sehr häufig der Fall. Typische Konstellationen:
- Gewährleistung abgelaufen
- Firma insolvent
- Subunternehmer verschwunden

Haftung bei Planungs- oder Brandschutzfehlern. Da bei der geplanten PV-Anlage die Eigentümer die Planung selbst übernehmen und wir keinen verantwortlichen Architekten als Fachplaner haben, haftet in diesem Fall die WEG.

Haftung der Verwaltung und des Beirats: Haftungsfragen sind kompliziert zu beantworten und erfordern eine spezielle Fachkenntnis. Es gibt Fälle, in denen sowohl die Verwaltung als auch der Beirat zur Verantwortung gezogen werden; letztendlich sind immer die Eigentümer dran, wenn niemandem sonst Verschulden nachgewiesen werden kann. Bei schwierigen Problemen der Statik und des Brandschutzes empfiehlt es sich, Fachgutachter hinzuzuziehen, bevor die WEG kritische Beschlüsse fasst.

Wir als Eigentümer können erwarten, dass die Verwaltung - um ihre Sorgfaltspflicht nach § 276 BGB nicht zu verletzen - z.B.
- die Einhaltung der Brandschutzbestimmungen überprüft bzw. überprüfen lässt;
- mit der Baubehörde abklärt,ob ein Bauantrag eingereicht werden muss oder ein Bauvorentscheid einzuholen ist; und   ob Statik- oder Brandschutzgutachten eingeholt werden müssen;
- prüft, ob die Baufirma die Kompetenzen für die beauftragten Arbeiten besitzt und
- ob die Firma eine korrekte Haftpflichtversicherung besitzt.

Auch der Beirat kann nach § 276 BGB haftbar sein
z.B. wegen unterlassener Warnung vor offensichtlichen Risiken (z.B. Schäden durch Baumaßnahmen), fehlerhafter Beschlussvorlage oder Verletzung der Treuepflicht.

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Was heißt "verfahrensfrei"?

Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass man bauen kann, wie man will - alle bauordnungsrechtlich relevanten Tatbestände müssen eingehalten werden - die Verantwortung liegt jetzt beim Bauherrn, d.h. bei der WEG

Nach §50 (1), Anhang 3c sind Photovoltaikanlagen in der Regel „verfahrensfrei“, d.h. sie müssen weder genehmigt noch der Baubehörde angezeigt werden. Oft wird dabei übersehen, dass “verfahrensfrei“ nicht bedeutet, dass man bauen kann, wie man will. Denn nach wie vor müssen alle bauordnungsrechtlich relevanten Tatbestände berücksichtigt werden - z.B. die Statik- und die Brandschutzbestimmungen. Die Einhaltung dieser Vorschriften ist am Ende Sache des Bauherrn - in unserem Fall der WEG, die bei Nichteinhaltung haftbar ist.

Um zu vermeiden, dass Bauvorschriften nicht eingehalten werden und im schlimmsten Fall ein Rückbau erforderlich wird, sollte unsere Verwaltung trotz möglicher Verfahrensfreiheit die Baubehörde von dem Vorhaben in Kenntnis setzen. Auch jeder Miteigentümer kann die folgende Anfrage (keine Anzeige!) an die Baubehörde stellen:



Bürgerservice Bauen
Baurechtsamt
Eberhardstraße 33
70173 Stuttgart

Betreff: Bitte um baurechtliche Einordnung – geplante Fassaden-PV-Anlage des Hauses Kleemannstr. 20

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Miteigentümer des Wohngebäudes Kleemannstraße 20, 70273 Stuttgart (Baujahr 2011, 6 Geschosse, EPS-WDVS-Fassade) und bitte um eine unverbindliche rechtliche Einschätzung zu folgendem Vorhaben: Geplant ist die Installation einer großflächigen Photovoltaikanlage an der Fassade (Unterkonstruktion direkt angrenzend an den öffentlichen Bürgersteig an der Kegelenstraße). Ich möchte keine formelle Anzeige einreichen, sondern klären, ob eine solche Maßnahme bei einem Gebäude dieser Art grundsätzlich als verfahrensfrei eingestuft werden kann oder ob – insbesondere im Hinblick auf:
•Brandschutz (z. B. Brandriegel, Brandschutzanforderungen an die Unterkonstruktion),
•Hinterlüftungsebene (falls erforderlich),
•Abstände zu öffentlichen Verkehrsflächen (Bürgersteig),

bauaufsichtliche Nachweise oder Prüfungen erforderlich wären.
Ich bitte ausdrücklich um eine kurze Orientierungshilfe und nicht um eine verbindliche Auskunft. Für Ihre Mühe danke ich Ihnen im Voraus.

Anlage: Angebot der Fa. Energieschmiede (als PDF im Anhang)
Mit freundlichen Grüßen,

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Die Fa. Energieschmiede GmbH

Das einzige Angebot, das der WEG zur Beschlussfassung vorliegt, ist das Angebot der Fa. Energieschmiede GmBH aus Vaihingen an der Enz.

1. In einer ersten Angebotsphase, als es noch um 93 Module ging, enthielt die zugehörige Wirtschaftlichkeitsberechnung der Firma grobe Fehler. Wir haben den zuständigen Mitarbeiter, Herrn Ruiter, schriftlich darauf hingewiesen und versucht, ihn mit einer einfachen Gegenrechnung zu überzeugen, die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu korrigieren. Von Seiten der Fa. Energieschmiede GmbH wurde dies Schreiben nicht beantwortet. Kurz darauf hat der zuständige Vertriebsmitarbeiter, Herr Ruiter, die Firma verlassen.

2. Auf Bitte unserer PV-Projektgruppe wurde die Firma dann gebeten, ein neues Angebot über eine kleinere Anlage mit 73 Modulen anzufertigen, das uns jetzt vorliegt. Bei diesem Angebot fehlt die Wirtschaftlichkeitsberechnung.

3. Unsere Frage an das Unternehmen, ob die Firma Erfahrung mit Anlagen unserer Größenordnung hat, wurde vom neuen Vertriebsleiter, Herr Streicher, am 16.2. wie folgt beantwortet:

....für Ihr genanntes Vorhaben haben wir keine Referenzen an Styropor-Fassaden in der Größenordnung installiert. Wir können Ihnen kein gleichwertiges Objekt zusenden, an Einfamilienhäuser haben wir bereits einige Installiert ...

4. Eine durchgehende Fassaden-PV vom 1. bis 6. Geschoss auf einer EPS-WDVS-Fassade (Gebäudeklasse 5) ist technisch und brandschutzrechtlich nicht mit einer Einfamilienhausfassade-Fassade vergleichbar. Eine Beauftragung der Fa. Energieschmiede, die diese grosse Fassade nach eigener Angabe bei uns zum erstenmal verbauen würde, wäre für uns mit einem hohen Risiko verbunden, besonders auch bei Haftungsfragen bei späteren Fassadenschäden. Das würde auf eine längere Auseinandersetzung zwischen Eigentümern, Beirat und Verwaltung hinauslaufen. Keine angenehme Vorstellung!

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ZUSAMMENFASSUNGEN

Bevor die WEG eine Entscheidung über das Fassaden-PV-Projekt trifft, sollten die folgenden Problempunkte geklärt werden:

GESTALTUNG:
Das Friedel-Areal ist ein Modellprojekt der nachhaltigen Stadtentwicklung. Das Gesamtkonzept orientiert sich an der Historie des Areals, in dem früher neben Schokolade die bekannte Ahoj-Brause hergestellt wurde. Die geplante Ausführung einer großflächigen Photovoltaikfassade würde das Erscheinungsbild des architektonisch und farblich gestalteten Friedel-Ensembles deutlich verändern.

RISIKEN:
Die Montage an Fassaden - im Gegensatz zu der auf horizontalen Dächern - ist technisch anspruchsvoll, birgt Risiken für die Bausubstanz und erfordert einen hohen Planungsaufwand. Probleme entstehen z.B. durch die Befestigung auf der aussenliegenden Dämmung, dem Risiko von Feuchte- und Wärmebrücken und Fassadenschäden, Brandweiterleitung durch Hinterlüftung, statische Belastung der Dämmung.

BRANDSCHUTZ:
Fassadenbrände können durch Lichtbögen (Arc Faults) an der elektrischen Anlage ausgelöst werden, durch die extrem hohe Temperaturen erzeugt werden. Ein Brand kann durch den Kamineffekt der hinterlüfteten Fassade rasch verstärkt werden.

HAFTUNG :
Wenn Schäden an der PV-Anlage oder durch die Anlage auftreten und die ausführende Firma nicht haftet oder nicht mehr haftbar ist, trägt in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) selbst das Risiko. Und zwar anteilig alle Eigentümer.

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Impressum: Doris Eckstein und Klaus Glashoff
eckstein.glashoff@bluewin.ch